まだ多少の自己資金が残っていたので買える範囲で拡大を図ります
というか僕は貯金が一定額を超えると不動産を買ってしまう、、もはや”病気”ですが個人的には楽しい”病”です笑
さて16戸目も立て続けに、現金購入ラッシュ3連発目！！！
関東甲信越エリアの中古マンション
概要はこんな感じ
- 購入時期:2021年（33歳）
- 購入金額:95万
- 賃料:0（賃借人が退去したばかり）
- 想定賃料:30,000〜35,000円
- 表面利回り:38〜44%⁇
- 実質利回り:20〜26%⁇
- 条件:借入はせずに95万全額自己資金
- 毎月CF16,000〜21,000円
初のエリアなので物件近くの不動産屋さんを開拓
いつものエリアであれば既にお付き合いのある不動産屋さんに募集をお願いしますが、
エリア拡大中なので今回は不動産屋さんを開拓です♪
僕の開拓手法はシンプルに2つ
①飛び込み
②メルアポ
実は飛び込みは銀行員時代から割と好き（何が出るかどんな出会いがあるか、びっくり箱を開ける感覚でワクワク）で、
物件の現地調査時にもフラッとやったりしてます笑
周辺の賃貸相場や市場感を知るだけでなく不動産屋さんの担当者と顔を合わせると
やはり関係構築しやすいですし、リアルな話が聞けますよ^ ^
今回はメルアポでの開拓
僕は人の時間を半ば強制的に奪ってくる営業電話が嫌いなので、僕自身も電話は緊急時のみ使用してます
ということで下記な感じで3社に問い合わせしました
はじめまして。 〇〇マンション××号室のオーナーのbluechamponと申します。 個人と資産管理会社で10数戸の収益物件を保有しております。 HPで貴社を拝見して、今回賃貸募集をお願いしたくご連絡させていただきました。 【物件概要】・・・ 【希望条件】賃料35,000円、管理費なし、敷金・礼金なし、クリーニング代33,000円を想定しております。 ご返信お待ちしております。
こうして前向きな反応のあった2社で同時に動き出します
こちらの物件、なかなか苦戦しながらも募集開始から半年経ってようやく…
学生さんが他の物件と迷っているが、初期費用が抑えられて家賃下がるならとのことで
「フリーレント1ヶ月、さらに家賃は2,000円下げます！」と伝えて決めてもらいました！
最終的な利回りと現在の収支は？
- 家賃:33,000円
- 表面利回り:41%
- 実質利回り:23%
- 毎月CF19,000円
やはり地方の客付けは大変なんだと身をもって経験したプチしくじり談です( ；∀；)
空室リスクが大きい分、利回りも高くリターンも大きいんですが、
こうしたリスクの大きな物件に、借入はオススメできません！
逆に言えば、少額の現金購入なら「空室が続いて返済できなかったらどうしよう」といった不安もなし
みなさんも自己資金と保有物件の状況、CFなどを踏まえて、ぜひ余裕をもった資金・返済計画を！
