次は3戸目、
なんと2戸目に続きこちらもしくじり談になってしまいました。。
新築×マンション投資でのしくじり
3戸目は都内の新築ワンルームマンションで、概要はこちら
- 購入時期:2014年（26歳）
- 購入金額:2,930万円→値引後2,680万円
- 賃料11.3万円
- 表面利回り:5%
- 実質利回り:4%
- 毎月CF8,000円
2014年当時のまだ青かった僕は「中古×マンション」でコツコツ勝つ手法が確立できていませんでした
3戸目では新築にもチャレンジしてみようかな、
という軽い気持ちで不動産業者と会ってみました
新築なのにCFがプラスで値引き⁉︎
すると新築ワンルームマンションなのに毎月CFがプラスで回るし悪くないんじゃないかと
しかも、新築ではなかなか無い250万の値下げときたら
不動産業者との2度目の面談で「フルローン組めるなら買います」
と言ってる自分がいました(^^;
フルローンなんて組めるの？
ただ借入が重たい、金額が大きい…
これが初の借入だとしたら断っていたと思います
ただ2戸目で300万借入した僕は
「なんだか300万も3000万も大差ないなあ」
という気持ちで、審査に通るかも分からないし審査落ちたら諦めようと考えてました
審査申込から数週間後
心配していたローン審査も業者と提携している金融機関ですんなり通りました
- 借入先:オリックス銀行
- 条件:フルローン（自己資金0）
- 借入金額:2,680万
- 返済期間:35年
- 金利:2.175%
オリックス銀行さんは不動産投資に積極的ですね
借入金年収倍率の目安
この時は年収400万で、年収×7倍も借入して本当に大丈夫か？と思う一方で
都内の新築マンションが自己資金0で手に入る喜びを強く感じていたなあと記憶してます
ただこの物件を買ったことで合計借入金額は3,000万となり、借入上限の目安である年収8〜10倍に近づいてしまっていました
そして実際ここから2年間、ローン審査に落ちて4戸目が買えずに苦悩する日々…
新築ワンルームマンション投資のデメリットと成長の限界を身をもって経験しました
成長スピードに限界を感じたら選択肢としては売却か借り換えですね
最終的には
僕は損切りにならないよう売却しようと決め、購入から約2年後に2,950万でなんとか売却できました
香港の投資家がキャッシュで買ってくれました（多謝！）
結果的には約300万の利益確定ができたものの、ただのラッキーだったと思います
購入時の値引き250万がなかったら、もしかしたら未だに売却に踏み切れずに保有し続けていたかも知れません
となると年収と資産と借入のバランスが悪くて次の物件を買い進められず、FIREを諦めざるを得なかったのでは？
そう思うと今でもゾッとします…
FIREを目指す皆さんには「新築×マンション」の購入だけは特に、慎重に判断してほしいと心から思います
