結婚して4戸目として2度目のマイホームをゲットし、
同時期に2戸目3戸目のしくじりマンションを売却したので2017年初の時点ではこんな状況でした
- 1戸目180万の元自宅マンション→保有中、家賃3万で賃貸中
- 2戸目340万しくじり中古マンション→売却済
- 3戸目2,680万しくじり新築マンション→売却済
- 4戸目1,750万の現自宅中古マンション→保有中
しくじり新築マンションの重たい借入ともおさらばし、ここからリスタートを切りにいきます！
…そんな矢先の5戸目ですが、またも色々としくじります（注:しくじるつもりで買っている訳ではありません笑）
5戸目は埼玉県の中古マンション（築20数年）
もろもろの概要はこちら
- 購入時期:2017年（29歳）
- 購入金額:180万
- 賃料:30,000円（オーナーチェンジ）
- 表面利回り:20%
- 実質利回り:14%
- 借入先:セゾンファンデックス
- 条件:フルローン（自己資金0）
- 借入金額:180万・返済期間25年・金利3.6%
- 毎月CF10,000
今回はフルローンで返済期間もこの物件ではMAXとなる25年で組めました（少し前まで3,000万の借入があったので数百万の借入はもう怖くないと感じるように）
結果として毎月のキャッシュフローはプラス1万になりました
たかが1万、されど1万でこのキャッシュフローの積み上げがFIREへの近道です
買ったときは良い条件、でも蓋を開けてみると…
オーナーチェンジで買ったので、すぐに家賃収入が入ってきます
僕はいつものように月末月初に通帳を記帳してニヤニヤするルーティンをするはずが、、
「あれ？月末に5戸目の入金がない！」
急いで賃借人（50代のオジサン）に連絡すると、
オジサン:「入ってないですか？申し訳ないです、人に任せてて。すぐにやります」
と言われて3日後に無事入金されました
そして、次の月末月初がやってくる
先月はうっかり忘れただけだと信じて（僕は基本的に性善説で生きてます）
次の月にも記帳をしてみたら入ってない…先月に続き電話してみると
オジサン:「すいません、入れます」
この後、1週間後に入金されました
家賃支払いにルーズな賃借人
こんなやり取りが数ヶ月間続きました
僕は家賃や返済の滞納を平気でする人がいることを知っていたにも関わらず、
まさか自分の物件に賃借人として現れるとは思っていなかった（滞納リスクの想定が甘かった）
前所有者から購入前に、家賃の支払い状況や通帳の写しを確認しておくべきだったなあ
今回のしくじりからの学びの一つです
ルーズなオジサンが退去することに
僕としては柔らかく「今月も入金お願いしますね」と促していたつもりでしたが、
賃借人は毎月の督促を煩わしく思っていたようで
「前の大家はこんなにしつこくなかったよ！」と有り難い捨て台詞をいただき退去しました笑
退去時に顔は合わせたくないので、リフォームと次の賃貸募集をお願いする不動産業者に立ち会いを代行してもらいます
退去時にトラブルはなかったものの…
リフォーム費用ってこんなに⁉︎
リフォームの見積もりを見て焦りました、、
「え、35万⁉︎…高っ！」
賃借人のオジサンはかれこれ8年も住んでいたので室内はボロボロ
タバコのヤニやら何やらで全面的にリフォームが必要でした
あまりに長期間住まれると経年劣化で仕方ないよねと賃借人に有利なのでオジサンに請求はできない
リフォーム屋さん3社に見積もり、価格交渉して最終的には23万でのリフォームになりました
8年住んだオジサンの後の賃料設定どうする問題？
8年前の家賃3万、今では周辺家賃相場が下がって2.5-2.9万
賃料設定は悩みますよね、できるだけ高く貸したいけど何ヶ月も空室が続いたらどうしよう…
こんなとき僕は2つのパターン別に決めてます
①売却するなら賃料は高く、数ヶ月空いてもいい覚悟で
②売るつもりないなら賃料は相場より安くてもいい、空室期間を極力短く
今回は売るつもりないので迷わず②で、2.6万で決まりました
家賃の滞納、長年住んでいる賃借人のときのリフォーム費用、賃料下落のトリプルパンチを身をもって経験したところで次の投資へ
痛みを伴いながらもFIREに向けて歩みを進めます！
