6戸目もいきます、、しくじり談！笑
今回はいち早くFIREしたい気持ちが前のめり過ぎて自身の購入判断基準を下げてしまったしくじり談です
僕の不動産購入の判断基準
色んなオーナーさん、投資家さんがいて皆さんそれぞれの判断基準を持っていることと思います
ここではあくまで僕の判断基準のうち重要視している4つのラインを記載しますね
- エリア:土地勘のある関東甲信越エリア
- 実質利回り:10%以上
- キャッシュフロー:プラスしか買わん
- 5年後売却想定価格 > 購入価格
超低グロス・高利回り
僕の手法は「中古×マンション」かつ、
超低グロス（めちゃくちゃ価格が低く）・高利回り（実質利回り10%以上）に小口分散して
キャッシュフローを1戸1戸積み上げていくスタイル
億単位の過剰な借入や、新築マンションで毎月赤字を垂れ流すのは僕には合いません
1戸1戸は小さくても堅実に積み上げられたキャッシュフローから安定した不労所得を受け取り続ける
まずはサラリーマンの月収以上を不労所得で稼ぎ続けられる仕組みができると精神的にゆとりが生まれます
その先は人によって違いはあれど、サラリーマン月収の2倍以上を不労所得で得られたら
経済的にも精神的にも自由になって、明らかに人生の選択肢が増えます
6戸目は神奈川県の中古マンション（築20数年）
いち早くFIREしたいという気持ちを抑えきれずに買った6戸目はこちら
- 購入時期:2017年（29歳）
- 購入金額:250万
- 賃料:2.9万
- 表面利回り:13.9%
- 実質利回り:9.9%
- 借入先:セゾンファンデックス
- 条件:ほぼフルローン（自己資金30万）
- 借入金額:220万・返済期間25年・金利3.6%
- 毎月CF9,000円
自分で決めていた投資基準には満たないけれど買ってしまった…
もう20万か30万は指値いけたかも、など後から色々と思うことはあれど後悔先に立たず…
投資基準として決めていた利回り10%に満たないということは、僕の中では価格が高いまま買ってしまったということ
つまり買ってからすぐに売却益を得られるような価格では売れません
5年後10年後の出口戦略
基本的にはインカムゲインを得つつ、賃貸人が退去した後に賃料を数千円上げてから売り出すことを想定してます
250万で買っているので仮に350万で売却するとして、
- 賃料:29,000円のままだと表面利回り9.9%
- 賃料:35,000円なら表面利回り12%にUP
賃料設定が利回りに与える影響は大きいですよね
購入時には5年後10年後の出口戦略も同時に考えつつ、
ご自身で定めた投資基準を満たす物件をコツコツと買い増していきましょう
