お待たせしました13戸目(＞人＜;)
2021年に2度目の転職をするまでの間、
3年近く不動産を買えずにいた分を取り戻すように、ここから一気に不動産投資スピードを加速させます
13戸目は埼玉県の中古マンション
概要はこちら
- 購入時期:2021年（33歳）
- 購入金額:440万
- 賃料:55,000円
- 表面利回り:15%
- 実質利回り:10%
- 借入先:セゾンファンデックス
- 条件:フルローン（自己資金0）
- 借入金額:440万・返済期間25年・金利3.65%
「おや…？いつもより高く買ったな、今回はしくじり物件か？」
と思われたかもしれませんが、、
安心してください、しくじりませんよ笑
初のファミリータイプにチャレンジ
これまで購入してきたマンションは4戸目の自宅以外すべてワンルームでしたが、
実は今回はファミリータイプ（2LDK、61平米）に挑戦です
ワンルームとファミリータイプの違いやメリットデメリットについては下記が参考になります
たしかにファミリータイプは初心者向けではない、という点には共感します
裏を返せば、ワンルームでコツコツと実績を積んできた僕らがファミリータイプに挑戦するのはアリだということ
ファミリータイプのデメリットは？
ファミリータイプのデメリットを潰すことができたら「失敗しない不動産投資」になるはずです
改めてファミリータイプのデメリットとは、
- 空室期間の長期化
- リスク分散ができない
- 借入リスクが大きい
これら3つのデメリットを認識した上で、それぞれリスクヘッジできないか？
を検証してみましょう
デメリット①空室期間の長期化
正直なところ空室期間は、立地と賃貸条件による部分が大きいです
一定の賃貸需要があって賃料相場より安めの家賃設定であれば借り手は現れます
ただ、ワンルームに比べて家賃が高い分空室の際の持ち出しは大きくなりますし、
ワンルームより専有面積が広い分、リフォーム・修繕費が大きくなる点にも注意が必要です
リスクヘッジとして、手元のキャッシュにはある程度余裕を持っておきましょう
手元キャッシュが貯められないよー（泣）、という方は「お金の教養」を身につけるところから始めましょう！
デメリット②リスク分散ができない
たしかにファミリータイプ1戸ではリスク分散できませんね
しかしながら、「FIREクエスト」の歩みの通りにワンルームを数戸〜10数戸保有した状態でのファミリータイプ購入であれば、
寧ろ充分にリスク分散はできていると言えるのでこのデメリット②は気にしなくて良さそうです
デメリット③借入リスクが大きい
ワンルームより専有面積が広いので、当然ファミリータイプの方が物件価格は高くなります
ただ、僕の「負けない戦い」はみなさんご存知の通り、ワンルームの借入金額で100万〜数百万です
ファミリータイプでも借入金額は数百万（今回は440万）なので、
新築マンションで借入金額が数千万、1棟もので億単位などの場合と比べて借入のリスクヘッジも充分にできていると言えます
リースバックという解決策
デメリット②と③は潰せましたが、デメリット①のコントロールできない部分はある一定飲み込みましょう
一方で、リフォーム・修繕費の高騰問題については「リースバック」という1つの解決策をご紹介します
リースバックやリバースモーゲージのニーズは年々高まっているようですね
最大のポイントは、修繕費を賃借人が負担すること
今回の13戸目も売主さんは60代のご夫婦で、
将来を考えたときに今のうちに資産を整理しておきたいとのことで売却していただきました
そしてこの先も末永く住んでいただく予定とのことで、僕としてはご夫婦の終の住処になる可能性もあるなと覚悟してます
そうなるとデメリット①の空室期間の問題は一先ず考えなくてイイですね
そして、リースバック最大のポイントは「賃借人が室内の修繕費を負担すること」です！
リースバックでは売主＝賃借人になり、そのまま住んでいただく分、室内のリフォーム・修繕は持ち家のとき同様にお好きなようにしてください
その代わりに費用負担は賃借人さんでお願いしますね、という条件です
大家の僕からしたら最高ですし、これはもはやワンルームよりリスクヘッジできちゃってますね^ ^
