不動産から毎月得られる不労所得に加えて
程よい節約で自己資金が大分溜まってきたので
ドンドンいきます、15戸目
関東甲信越エリアの中古マンション
15戸目の概要はこちら
- 購入時期:2021年（33歳）
- 購入金額:120万
- 賃料:0（所有者が自己利用だが退去予定）
- 想定賃料:35,000〜40,000円
- 表面利回り:35〜40%⁇
- 実質利回り:20〜25%⁇
- 条件:借入はせず、120万全額自己資金
- 毎月CF20,000-25,000円
多少のリフォームはかかっても全く痛くないくらい安価で指値が通りましたー
サンタメ？新・中間省略って？
この物件はいわゆる「サンタメ」＝「新・中間省略」でゲットしています
第三者のためにする契約、を略して「三為（サンタメ）」です
「サンタメ」や「中間省略」についてはこちらの記事が参考になりますよ
中間省略登記とは？一般の買主・売主がトラブルを避けるための注意点
不動産売買による所有権移転登記の際に、税金や登記費用を節約する方法として「中間省略登記」があります。法改正の影響で、現在は「新・中間省略登記」という方法が登場していますが、中間省略登記によってトラブルが生じるケースもあるため、一般消費者が不...
www.musashi-corporation.com
サンタメの手法
改めて、「サンタメ」の手法を見てみましょう
中間省略登記を合法的に行なうための手法で、実務上は以下2つの契約を締結します
①第三者のためにする売買契約
（A→B、所有権は直接Cに移転する特約付き）
②他人物売買契約
（B→C、Aの所有権をCに移転）
今回の物件ではAが売主さん、Bがサンタメ業者、Cが僕で、
売主さんから僕に直接所有権を移転してます
サンタメのメリット
Aの売主さんにとっては、残念ながらメリットがないですね
寧ろ相場よりも安く売ってしまい、
かつCの買い手が現れるまでの間決済時期が遅くなるデメリットがあります
Bのサンタメ業者にとっては下記2点から美味しい取引になります
- 登記費用がかからない
- 転売によってどれだけ利益を得たかをAとCに知られることがない
そして、Cの購入者（僕ら）にとっては、
【仲介手数料がかからない】というメリットがあります（地味にデカい！）
Bが売主になるので仲介手数料は無料♪
一方でBが転売益を得る点から割高な物件も多いので、しっかりと価格交渉に挑みましょう
現在の状況は？
多少の修繕とハウスクリーニング後に募集開始
募集から4ヶ月かかりましたがなんとか無事に入居が決まりました
- 賃料:36,000円
- 表面利回り:36%
- 実質利回り:21%
- 毎月CF21,000円
14戸目に続き、こちらも大満足の物件になりました
入居者さん、ぜひ長く快適に住んでくださいね(^^)
